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相続登記のススメ~トラブルを未然に防ぐために~

白石司法書士事務所意匠案決定分
 連休明けということで、今週お疲れの方も多いのではないでしょうか。
 さらに本日は夏日ということで、非常に体力が削られますが、これからどんどん暑くなってくると思いますので、体調には気をつけて頑張っていきたいと思います。

 さて、連休ということでゆっくりご家族お話し合いをする機会を持たれた方が多いのでしょうか。今週も相続に関するご相談を良く頂いております。
 ご相談のお客様は、基本的には相続登記に前向きな気持ちでお越しになられる訳ですが、やはり費用負担などを考えると消極的になってしまう部分もあるかと思います。

 ご相談の中で必ず出るご質問としては…

 「先生、相続登記ってしないと不都合はありますか?」

 というものがあります。
 現行の法律では、相続税の申告などと異なり期限は設けられていませんし、登記しないことで何か罰則がある訳でもありません。
 とはいえ、そのまま放置してしまうと様々なトラブルが発生する恐れがあります。

 例えば、相続した不動産を売却したい場合です。
 故人名義のままでは売却は出来ないため、相続登記により相続人名義に変更をしてから売却という流れになります。
 この時、すぐに相続登記が出来れば問題ないのですが、時間がかかってしまった場合はどうでしょうか。
 売買というのは相手方のある事なので、状況変化によって売買を止めるということにもなりかねません。

 時間がかかる状況というのは、主に相続人全員の押印を集める時間がかかるという事です。
 相続登記をするには、相続人全員が実印を押印した遺産分割協議書が必要になります。(法律上の相続分に従って登記する場合は不要です。)
 相続人が良く知っている身内だけということであれば、多少遠方に住んでいてもそこまでの問題とはなりません。
 ですが、相続人のうち何名かが亡くなっている場合などはどうでしょうか。この場合は、代襲相続によりさらにその子供が相続人となる場合があります。
 長年相続登記をしないで放置することで代襲相続が繰り返され、最終的な相続人が数十人にもなるといったケースも見受けられます。
 こうなってしまうと相続人同士は顔も知らない他人同士という事が多く、合意に至ることはおろか話し合いを始める事すら困難となり、相続登記が事実上不可能となる事もあり得ます。

 そして、相続登記が完了していない不動産は売却等の処分が出来ません。
 つまりその不動産は売買や譲渡が永久に出来なくなる可能性が生まれてしまうのです。
 では、その不動産について相続登記が出来ていないのだから、自分は無関係で何も責任はない…かというとそうではありません。
 相続登記をしていなくても、相続人は法律上の規定にしたがって権利を受け継いでいます。
 そのため、例えば不動産が建物で老朽化して倒壊してしまった場合などは、所有者の一人として責任を問われることもあります。


 また、相続登記の放置は第三者へ対抗する点からも問題となります。
 昨年7月の相続法改正により、不動産の相続登記をしていなければ第三者へは対抗できないということとなりました。
 対抗というと分かり辛い部分がありますので、次のような事例を考えてみましょう。

  ・父が死亡し、長男Aと長女Bが相続人。
  ・AとBは話し合いで長女が不動産を取得する事に合意。
  ・Aには借金をしている相手Cがいるが、支払いが滞っている。
  ・Bは相続登記をせず放置している。
  ・Cは相続登記がされていない不動産を見て、Aの持分があると思い差し押さえをした。

 このような場合、以前であればAB間で「Aの持分はBが取得する」という合意がなされているため、Cに対して「Aの持分はありませんので差し押さえは出来ません」と言うことが出来ました。
 しかし、昨年の改正により対抗できない事とされましたので、このような主張に対してCから「相続登記をしていないのだから、法律上の相続分はA持分がある。だから差し押さえは有効だ」と反論されてしまう可能性があります。


 このような問題を防ぐためには、やはり相続が発生した段階で早急に相続登記を済ませる事が必要です。
 迅速に遺産分割協議を進めるという観点から言えば、故人の生前から相続人同士が相続について話し合いをしておくのも一つの方法ではないでしょうか。
 また、生前の相続対策としては遺言も非常に有効です。
 遺言書を残しておけば遺産分割協議を省略して各種名義変更をする事が出来るため、一番時間のかかる「相続人の押印を集める」過程が不要となり、相続人の負担を大きく軽減することが出来ます。

 生前の相続対策について、白石司法書士事務所では開業以来様々なケースを解決してまいりました。
 対策を解説しているHPは多いですが、相続対策は個別の事情に応じて色々な方法を組み合わせて考えることが最も大切です。
 白石司法書士事務所では相談料無料・ご予約不要で随時ご相談を受け付けております!
 ご自身の終活についてご不安のある方、事前に相続対策をしておきたい方は是非一度ご相談下さい!
2019年05月10日 16:35

相続登記(4)~相続登記必要書類②~

 当事務所では1月7日より本年の業務がスタートしましたが、長期休暇明けということで1週間が非常に長く感じてしまいますね。

 とはいえ、明日からは三連休の方も多いと思いますので、もうひと頑張りというところで本ブログも更新していきたいと思います。

 

 本日は相続登記シリーズ第4弾、内容は引き続き相続登記の必要書類についてです。

 前回は主に役所で取得する書類のご案内をしてまいりましたので、今回はその他の必要書類についてご案内したいと思います。

 なお、今回ご案内する書類についても、全ての書類につき各1通必要です。

 

(6)不動産の課税明細書 または 評価証明書

 相続登記を申請する場合には「登録免許税」という税金を納めなければなりません。

 これは登記名義の書換手数料にあたる税金で、不動産の評価額の0.4%が税額となります。

 この税額を算出するために必要なのが「不動産の評価額」という数字です。

 これは役所が「役所はあなたの不動産を○○円と評価しているので、○○円の固定資産税を払ってもらいます」というように、税額を決める基準としている金額であり、時価(売買の相場)とは異なります。

 不動産評価額を知る方法はいくつかあるのですが、ポピュラーなのは次の2点です。

 

①課税明細書を確認する方法

 課税明細書というとピンと来ない方が多いかも知れません。

 不動産をお持ちの方のご自宅には、毎年4月頃に固定資産税の通知が届いていると思います。中身は税金の振込用紙などですが、そこに課税明細書も同封されています。

 役所によって多少名称は異なりますが、「評価額」「不動産価格」などの名称で記載されているのが不動産評価額となります。

 この方法のメリットは「無料で評価額が確認できる」という点に尽きます。

 但し、課税明細書に記載される不動産は基本的に「課税対象の不動産」のみという点に注意が必要です。

 例えば自宅前の道路部分も一部所有しているといった場合は、そこが非課税となっている場合があり、その場合は課税明細書に記載がされない時があります。(固定資産税の対象とはならずとも、不動産登記をする場合は課税対象となる場合があります。)

 その場合は次の評価証明書を取得する必要があります。

 

②役所で評価証明書を取得する方法

 お手元に課税明細書が見当たらない場合は、役所で評価証明書を取得する方法があります。

 相続登記前の不動産は被相続人の名義ですので、証明書の取得にあたり、取得者が相続人であることを示すため、戸籍謄本のコピーを添付する必要があります。

 

(7)権利証書 または 登記識別情報(※住民票除票等が不足する場合)

 被相続人の住民票を取得していると、「既に廃棄されています」と言われる事が結構あります。

 これは役所の書類保管期限に引っかかるのが主な原因です。

 住民票は亡くなったり、住所移転して市区町村が変わったりしてから5年で廃棄されます。

 例えば被相続人の住所履歴が

 A市(登記簿) ➡ B市へ住所移転 ➡ C市へ住所移転 ➡ 死亡

 というような場合、C市の住民票除票は比較的容易に取得可能だと思いますが、C市のものだけでは、B市からC市に引っ越してきましたという記載しかなく、その前のA市の記載がありません。

 そのため、B市についても住民票除票を請求しないといけなくなるのですが、C市への転居から5年以上経っている場合は、既に廃棄されているので取得出来ません。

 このままでは、戸籍上の被相続人と登記簿上の被相続人が同一人であるという証明が出来ないこととなります。

 そこで登場するのが権利証書(または登記識別情報)です。

 「権利証書まで持っているのだから、住所が繋がらなくても同一人です」ということとなり、登記申請が進められることとなります。

 また、「住民票の除票等が廃棄されており、権利証書も見当たらない」という場合でもご安心下さい。この場合は相続人全員から上申書を提供することで住民票の代わりとすることが出来ます。

 但し、これらはいずれも奥の手ですので、取得費用節約のために「住民票除票や戸籍の附票を取得せずに権利証書を使う」ということは出来ません。

 なぜなら、権利証書を使う場合も上申書を使う場合も、可能な限り取得した住民票除票等を一緒に提出する必要があるからです。

 

(8)戸籍謄本の廃棄証明書

 これは独立して必要書類としてご案内する程のものでもないのですが、(7)で住民票不足の場合をご案内したので、戸籍が不足する場合もご紹介します。

 以前は戸籍が不足した場合でも、住民票同様に権利証書と上申書の提出が求められていました。

 しかし、現在では戸籍が不足した場合は「戸籍の廃棄証明書」で足りることとされています。

 そのため、役所に戸籍を請求する際には「廃棄分がある場合は廃棄証明書もください」と伝えて頂ければスムーズかと思います。

 

 今回はかなりイレギュラーな部分にも触れましたが、以上が相続登記に必要な書類です。

 基本的には前回ご案内分と評価証明書となり、不足がある場合には(7)以降も必要となるということになります。

 このブログを書きながら改めて思いましたが、相続における書類の収集は慣れていないと本当に面倒ですね。昔に比べると多少書類は見易くなっていますが、まだまだ「どこに何が書いてあるか」は分かりにくいと感じます。

 「煩雑な手続きに時間を取られたくない」「途中までやってみたが最後まで出来る自信がなくなってきた」といった方は、専門家である司法書士にご相談される事をおすすめ致します。

 

 当事務所では印鑑証明書の以外の全ての書面は取得の代行が可能です。

 別ページでご案内している報酬額には取得代行なども全て含んだものとなっており、追加報酬はありません。

 白石司法書士事務所では全国どこの物件でも対応が可能です。是非お気軽にご相談下さい!

2019年01月11日 15:38

相続登記(3)~相続登記必要書類①~

 新年明けましておめでとうございます。

 本年もどうぞ宜しくお願い致します。

 当事務所は本日より通常営業となりますので、当ブログも早速更新していきたいと思います。

 

 それでは、相続登記シリーズ第3弾として、相続登記に必要となる書類をご案内致します。

 お客様の事例に応じてケースバイケースで必要書類は変わってきますが、ここでは必ず必要となるものを中心にご案内していきたいと思います。

 なお、全ての書類につき各1通必要です。

 

(1)被相続人(亡くなった方)の戸籍謄本

 相続関係を確定させるため、「亡くなられた方の出生~死亡の記載がある戸籍謄本」が全て必要となります。

 誰しも出生した際には親の戸籍に入り、その後婚姻や転籍等に応じて新しい戸籍謄本が作成されていきます。

 そのため、まずは死亡時の戸籍謄本を取得し、そこから遡っていくという作業が必要になります。「原戸籍(はらこせき)」や「除籍」という用語を耳にされる方も多いかと思いますが、これは遡った際に取得出来る戸籍謄本の種類を指します。

 現在はマイナンバーカードがあればコンビニでも取得出来る戸籍謄本ですが、原戸籍や除籍は市区町村役場でしか発行していないため、本籍地によっては郵送請求により取得します。

 

(2)相続人全員の現在の戸籍謄本

 (1)の戸籍謄本で、被相続人の親族のうち、誰が相続人にあたるかが確定します。

 そして、相続人が健在であり、相続関係から除外されていないことの証明として、相続人全員の戸籍謄本が必要となります。

 この戸籍謄本は、現在の分のみ必要となります。なお、被相続人の戸籍謄本に相続人の現在の記載が含まれている場合(例えば父が亡くなり、未婚の子が父の戸籍に属している場合など)は、兼用することが出来るため、別途追加で取得する必要はありません。

 

(3)被相続人の住民票除票 または 戸籍の附票

 不動産の名義を取得した際に登記簿に記載されるのは「住所」と「氏名」です。

 一方、戸籍謄本において相続関係は証明できますが、そこには「本籍地」「氏名」の記載しかなく「住所」の記載がありません。

 そのため、戸籍謄本だけでは、登記名義人と戸籍謄本上の被相続人が同一人物であることを証明できないということになります。(同姓同名の人がいる場合を考慮し、氏名の一致のみでは同一人とみなされません。)

 同一人であることを証明するためには「住所」と「本籍地」の紐づけが必要となり、その役目を果たすのが「住民票の除票」または「戸籍の附票」となります。
 相続時における「住民票の除票」とは、死亡記載のある住民票のことです。亡くなった際の住所地の市区町村役場で取得出来ます。取得時には「本籍地入り」の指定が必要です。

 「戸籍の附票」とは住所の履歴のみが記載されている証明書です。こちらは本籍地の市区町村役場で取得出来ます。

 

(4)名義人となる相続人の住民票 または 戸籍の附票

 (3)でご案内したとおり、登記簿に記載されるのは「住所」と「氏名」ですので、名義人となる相続人の住所を証明する書面として必要となります。

 こちらも住民票の場合は取得時に「本籍地入り」の指定が必要です。
 

(5)相続人全員の印鑑証明書(※遺産分割協議をする場合のみ)

 相続の登記をする場合は法定相続分の通りに登記をするか、遺産分割協議をするかの2パターンがあります。 

①法定相続分とは?

 民法の規定により定められている相続分です。被相続人の死亡と同時に当然に決定される相続分で、この相続分に従って登記をする場合は、印鑑証明書が不要となります。

 

②遺産分割協議とは?

 相続人全員で合意をすれば、法定相続分を無視して遺産の分配をすることが出来ます。この合意のことを遺産分割協議と言います。

 法定相続分を無視するということは、もらえる遺産が増える人もいれば減る人もいる、ということになります。

 そのため、きちんと遺産分割協議がなされたということを証明するために、遺産分割協議書という書面を作成し、相続人全員の署名と押印(実印)が必要となります。また、押印が実印であることを証明するために、印鑑証明書が必要となります。

 

 

 以上、役所で揃えるべき書面を中心にご案内致しました。

 役所が1ヶ所で済む場合はそれほど面倒でもないのですが、本籍地を色んなところに移動されている方などは、戸籍謄本の取得に根気が必要です。

 当事務所では印鑑証明書の以外の全ての書面は取得の代行が可能です。

 別ページでご案内している報酬額には、取得代行なども全て含んだものとなっており、追加報酬はありません。

 また、白石司法書士事務所では大阪・淀川区のみならず、全国どこの物件でも相続登記のご依頼を受け付けております。
 お悩みのお客様は是非安心してご依頼下さい。
 

 少し長くなりましたので、今日はこのあたりで。

 次回はこの他の必要書類や、少しイレギュラーな場合もご案内したいと思います。

2019年01月07日 15:41

相続登記(2)~手続きの流れ~

 今年の営業もあと10日を切りました。

 まだまだHPの効果は出ておりませんが、地道に更新していきたいと思います。

 

 さて、今回は相続登記シリーズ第2弾ということで、手続きの流れをご案内します。

 

 まずは相続登記の流れについてご案内します。

 

 ①お客様からのご相談

 これはHPのお問い合わせフォームやお電話が代表的ですが、事務所前を歩いていたのでふらっと入ってみましたでも全然大丈夫です!まずは、お悩みをお聞かせ下さい。

 

 ②必要書類の取得

 詳細は次回にご案内しますが、書類上で相続人が誰であるかを確定していく作業を行います。

 書類の取得は「当事務所にて代行させて頂く方法」と「お客様ご自身で取得して頂く方法」のいずれかとなります。

 当事務所では、大体9割くらいのお客様が取得代行をご利用頂いています。

 

 ③登記書類の作成

 取得した書類を元に、相続登記に必要となる書類を作成します。

 

 ④登記書類のお渡し

 作成した書類にはお客様のご署名・ご捺印を頂く箇所がありますので、郵送またはご来所にて書類をお渡し致します。

 

 ⑤登記書類のご返送・費用のお支払い

 お渡しした書類にご記入頂けましたら、当事務所までご返送またはご持参頂きます。

 また、登記費用もこのタイミングでお振込みまたはご持参下さい。

 

 ⑥登記申請

 書類に不備がなければ登記を申請します。

 申請後は約1週間程度で完了となります。

 

 ⑦完了後書類のお渡し

 登記が終わると新しい権利証書(正式名称は登記識別情報といいます)などが発行されますので、これらをお渡しして手続きは完了です。

 

 以上は基本的な流れとなります。

 手続きにかかる時間としては、大体1ヶ月前後で完了というお客様がほとんどです。

 

 次回は相続登記に必要な書類についてご案内したいと思います。

 

 白石司法書士事務所では淀川区のみならず全国どこの不動産でも相続登記の手続きが可能です!
 相続問題でお悩みでしたら、お気軽に白石司法書士事務所にご相談下さい!

2018年12月18日 16:26

相続登記(1)~相続登記とは~

 相続が発生すると、役所への届出、預貯金の解約、保険・年金の請求など、実に様々な手続きが発生します。

 相続登記というのはその中でも不動産の名義を変更する手続きです。

 

 現在、当事務所の柱になっている業務の一つがこの相続登記です。

 近年は平均すると年間約40件~の案件を受託しています。

 

 当事務所にご依頼頂くお客様は、ご近所で普段事務所の前を通行されておられる方、電話帳でお調べ頂いた方、以前当事務所で登記手続きを担当させて頂いた方、銀行や不動産業者様経由でご紹介頂いた方など様々です。

 

 良くお客様から「相続登記というものはしないといけないのでしょうか?」というお問い合わせを頂きます。

 「しないといけないか?」とお問い合わせ頂くと答えは「ノー」です。現在の法律では、相続登記に期限というものはありません。

 しかし、そのまま放置しておくと相続関係が複雑化する可能性があり、手続きが難しくなることはあっても、簡単になることはほとんどありません。

 そのため、当事務所では、なるべく早めに相続登記をされることをお勧めしています。

 

 中には「遠方の不動産の事は、現地の司法書士に頼まないと…」とお考えの方もいらっしゃるかも知れません。

 現在はオンライン手続きの普及により、ご自宅のみならず、田舎の不動産なども全て当事務所にて対応可能です。

 むしろ、手続きの打ち合わせ等を考えると、近くの司法書士にご依頼される方がはるかに便利です。

 

 今回からは相続登記の流れや事例について、ご紹介していきたいと思います。

 

 次回は「相続登記の流れと必要書類」についてです。

2018年12月11日 16:44

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